中古住宅を購入する時の7つのポイント

中古住宅を購入する時の7つのポイント

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中古住宅の購入を検討されている方は、多いかと思います。

中古住宅の購入の際には、ローンの計画と諸費用の負担を考える必要があります。

今回は、中古住宅の購入のする時の7つのポイントについて、確認していきます。

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中古住宅を購入する時の7つのポイント

 

1.ローンの借入可能額の注意点


中古住宅の購入時のローンの審査基準ですが、民間の金融機関のほうが公的機関より、甘いです。

審査基準は、具体的には、ローンの借り入れをする人の属性と、リフォームの対象になる物件の担保価値になります。

ローンの借り入れをする人の属性とは、年収、会社の勤続年数、自己資金の金額、職種になります。

ローンの借入可能額は、年間の返済額が年収の25%以内であることが目安といえます。

例えば、年収500万円、金利1%、返済期間35年の場合です。年間の返済額の目安が、500万円×25%=125万円、したがって毎月の返済額は、125万円÷12か月=10万4千円となります。よって、借入可能額は4,000万円が妥当といえます。

 

 

2.リフォームローンの注意点


リフォームローンとは、自宅を改築や増築する際に借りるローンのことをいいます。中古住宅の購入時には、このリフォームローンの利用が考えられます。

審査基準は、民間の金融機関のほうが公的機関より、甘いです。

そして、リフォームの箇所により、リフォーム費用も異なります。リフォーム費用次第で、リフォームローンの金額も変わります。

大規模なリフォームの場合、返済期間を長期にして、金利を低めに設定できる公的融資を選択したほうがよいでしょう。

部分的なリフォームの場合、多少、金利が高くても、民間の融資を利用して、短期間で返済すべきといえます。

 

3.不動産の購入の仲介手数料の注意点


中古住宅の購入時には不動産屋へ仲介手数料が、発生します。不動産屋への仲介手数料は、物件の価格によリ、計算します。

物件価格は、消費税を含まない金額をもとにすることに注意が必要です。

物件価格のうち、建物の部分は消費税が課税対象ですが、土地の部分は消費税が非課税になります。

例えば、物件価格4,000万円(税込)の一戸建てを購入するとします。

この時、建物の部分が2,350万円(税込)で、土地の部分が1,650万円とします。

建物の部分を税抜きにすると、2,350万円÷1.08=2,175万円になります。

よって、物件価格の全体の価格は税抜きで、2,175万円+1,650万円=3,825万円になります。

物件の価格

仲介手数料

200万円の部分

5%

200万超400万円の部分

4%

400万円の部分

3%

 

例えば、2,000万円の物件の場合、消費税抜きで、200万円部分が200万円×5%=10万円、200万円をこえた400万までの部分が、200万円×4%=8万円、400万円を超えた部分が、2,000万円−400万円=1,600万円×3%=48万円

この3つの合計、つまり、10万円+8万円+48万円=66万円が仲介手数料です。

面倒な計算ですね。よって、簡易な計算方法を使います。400万円を超えた部分の3%を使い、2,000万円×3%=60万円に6万円を加算すると、66万円と計算できます。

仲介手数料は消費税の課税の対象になるので、3%×1.08=3.24%に6万円×1.08=64,800円を加算することになります。

この算式を用いて、仲介手数料を計算します。よって、2,000万円の物件の場合、2,000万円×3.24%+64,800円=712,800円になります。

したがって、このケースの場合の仲介手数料は、3,825万円×3.24%+6万4,800円=130万4,100円(税込)となります。

これを、物件価格の4,000万円(税込)で計算すると136万800円になり、56,700円の払い過ぎになってしまうので、注意が必要です。

よって、建物部分と土地部分の価格を確認する必要があります。

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4.司法書士への手数料支払いの注意点


中古住宅の購入時には、不動産の登記をして、法務局に届け出ます。この時に、登録免許税という税金が発生します。

この手続きを依頼する際に、司法書士に対して、手数料が、かかります。この際の手数料は、その事務所にもよりますが、20,000円前後かかります。

また、ローンを借りる時に、抵当権というものを設定する必要があります。抵当権とは、ローンを借りた際に、建物と土地を担保として、確保するための仕組みです。

いざ、購入者が、ローンを支払えなくなった場合に、銀行は、購入者から建物と土地を取り上げます。

よって、借入れした人が抵当権を設定しないと、銀行はお金を貸しません。この際の手続は、抵当権設定の登記という手続きで、手数料は、事務所にもよりますが、25,000円前後かかります。

 

 

5.ローン借入の諸費用の注意点


中古住宅の購入時のローン借入に伴って、諸費用が生じます。ローン借入に伴う利息、融資手数料、保証料です。

特に、ローン借入に伴う利息は変動金利と固定金利で、総額の返済額が異なってくるので、注意が必要です。

 

6.ローン借入の保険料の注意点


中古住宅の購入時のローン借入時に、団体信用生命保険特約料が、発生します。

この保険は、融資を受けた人が、いざ、高度障害になったり、死亡した時に、物件の所有権は、そのままで、返済が免除される保険です。

大抵の民間の金融機関は、加入が義務となっていますが、保険料はかかりません。

フラット35の場合、加入は任意ですが、借入1,000万円につき、初年度3万5,000円前後となっています。

2年目以降は、年々の借入残高の減少に伴い、減少していきます。

そして、火災保険料です。ローンを借り入れる場合には、加入が義務となっています。

最近では、地震が多いので、火災保険と付帯して、地震保険の加入を検討してもよいでしょう。

 

7.費用の減額のための注意点とポイント


中古住宅の購入時には、物件4,000万円で、仲介手数料が130万円ほど、かかります。

最近は、仲介手数料が無料という不動産屋もあります。よって、手数料が安い不動産屋を探すことがポイントといえます。

ローン借入に伴う諸費用の中で、負担が大きいのが、利息の支払いです。利息は、返済期間35年なら、35年間、関わってきます。

よって、利息の負担を減らすには、一部繰り上げ返済を早い時期に行うのが、ポイントといえます。

よって、不動産屋選びと金融機関選びを慎重に行い、相談しやすい業者を探すことが、費用の減額のためのポイントとなります。

 

まとめ


いかがでしたでしょうか。

ローンの計画と諸費用の負担をよく考えた上で、中古住宅の購入を検討されてください。

今回は中古住宅を購入する時の7つのポイントをお届けしました。

最後まで、お読みいただき、ありがとうございました。

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